La logística de última milla redefine el mercado industrial dentro de la Ciudad de México

En las grandes metrópolis del mundo, el crecimiento del comercio electrónico y los cambios en los hábitos de consumo están transformando la forma en que las ciudades organizan su infraestructura logística. La demanda por entregas cada vez más rápidas ha impulsado el desarrollo de centros de distribución dentro de las ciudades, reduciendo la dependencia exclusiva de parques industriales ubicados en la periferia.

La Ciudad de México representa uno de los casos más relevantes de esta transformación. Con más de 9 millones de habitantes dentro de sus límites administrativos y más de 22 millones en la Zona Metropolitana del Valle de México (ZMVM), la capital concentra uno de los mercados de consumo más grandes de América Latina. Esta escala poblacional ha generado una creciente necesidad de infraestructura logística cercana a los consumidores, impulsando el desarrollo de bodegas urbanas, centros de distribución y plataformas de logística de última milla.

Un mercado industrial metropolitano con fuerte demanda

El mercado inmobiliario industrial del Valle de México se ha consolidado como el más grande del país. Entre 2023 y 2025, el inventario industrial de la Zona Metropolitana del Valle de México ha superado los 12 millones de metros cuadrados de área bruta rentable, concentrándose principalmente en corredores metropolitanos como Cuautitlán, Tultitlán, Tepotzotlán, Tlalnepantla y Huehuetoca.

Durante este periodo, el mercado ha mostrado indicadores particularmente dinámicos:

• Vacancia: entre 2% y 3%, uno de los niveles más bajos en la historia del mercado.

• Absorción bruta anual: entre 900 mil y 1.2 millones de m².

• Rentas industriales: en submercados consolidados del Valle de México superan los 8 a 9 dólares por m² mensual, mientras que ubicaciones logísticas dentro de la ciudad han alcanzado niveles superiores a 10 e incluso 13 dólares por m².

Este contexto explica por qué el mercado ha comenzado a mirar nuevamente hacia espacios industriales ubicados dentro de la propia ciudad, especialmente aquellos que pueden reconvertirse para operaciones de distribución urbana.

Reconversión industrial y el rescate de Vallejo

Uno de los procesos más relevantes de esta transformación urbana es el rescate de la Zona Industrial Vallejo, impulsado mediante el proyecto Vallejo‑i, presentado por el gobierno de la Ciudad de México en 2019.

El objetivo de esta estrategia es modernizar el histórico corredor industrial de Azcapotzalco -uno de los más importantes del país durante el siglo XX- mediante la reconversión de antiguas fábricas en infraestructura productiva moderna, centros de innovación y plataformas logísticas urbanas.

Vallejo cuenta con aproximadamente 500 hectáreas de suelo industrial, lo que lo convierte en uno de los corredores productivos más grandes dentro de la capital. El plan maestro busca atraer hasta 25,000 millones de pesos en inversión total, consolidando un nuevo clúster de innovación, industria avanzada y logística.

Nuevos centros de distribución en el corredor Vallejo

El rescate de la zona ha impulsado la instalación de nuevos centros de distribución y plataformas logísticas, muchos de ellos resultado de la reconversión de antiguas instalaciones industriales.

Proximity Parks Vallejo I

Uno de los desarrollos logísticos de última milla más importantes de la zona es Proximity Parks Vallejo I, impulsado por la firma global Prologis.

El proyecto surge a partir de la adquisición de un terreno de 4.9 hectáreas en 2024, con una inversión aproximada de 40 millones de dólares, destinado a desarrollar un centro logístico multi inquilino de alta eficiencia enfocado en operaciones de distribución urbana con más de 28,000 m² de espacio.

Este tipo de plataformas busca atender la creciente demanda de infraestructura logística cercana a los centros de consumo, permitiendo a empresas de comercio electrónico reducir significativamente los tiempos de entrega.

Centro de Distribución TPI Importaciones

Otro ejemplo reciente es el Centro de Distribución de TPI Importaciones, empresa de inversión japonesa que inauguró en 2024 un nuevo CEDIS en Vallejo Park.

El proyecto cuenta con aproximadamente 5,200 m² de superficie y refleja una tendencia creciente de empresas internacionales que están regresando a zonas industriales dentro de la ciudad para reducir tiempos de entrega hacia el consumidor final.

Presencia de gigantes del e‑commerce y retail

El corredor Vallejo‑Pantaco también ha visto la expansión de centros logísticos vinculados con empresas de comercio electrónico y retail global.

Firmas como Mercado Libre y Zara han establecido o fortalecido su presencia en la zona mediante la remodelación de antiguos espacios industriales, convirtiéndolos en centros de distribución de alta eficiencia capaces de abastecer a la Ciudad de México en cuestión de horas.

Nuevos desarrollos logísticos dentro de la ciudad

Además de la reconversión de corredores industriales históricos, en los últimos años también han surgido nuevos desarrollos logísticos dentro del tejido urbano.

Uno de ellos es Vesta Park La Villa, proyecto impulsado por Corporación Vesta. En 2022, la empresa adquirió aproximadamente 3.5 hectáreas de terreno por alrededor de 17.5 millones de dólares, donde actualmente desarrolla un edificio industrial que sumará aproximadamente 19,320 m² de superficie rentable.

El proyecto está orientado a empresas que requieren operaciones logísticas cercanas a los centros de consumo, particularmente aquellas vinculadas al comercio electrónico y a la distribución urbana.

Este tipo de ubicaciones dentro de la ciudad suele alcanzar rentas superiores al promedio del mercado metropolitano. En el caso de Vesta Park La Villa, los espacios se ofrecen alrededor de 13 dólares por metro cuadrado mensual, reflejando la prima que adquiere la proximidad al consumidor.

Otro ejemplo es Central Coyol, complejo logístico que suma aproximadamente 15,916 m² de superficie rentable, distribuido en varios módulos industriales dentro de la capital, consolidando la tendencia hacia el desarrollo de infraestructura logística urbana.

La ciudad como infraestructura logística

La creciente presencia de centros de distribución dentro de la Ciudad de México refleja una transformación profunda en la relación entre producción, distribución y consumo.

Durante décadas, la lógica industrial impulsó la localización de fábricas y bodegas en la periferia metropolitana. Sin embargo, el crecimiento del comercio electrónico ha modificado parcialmente esta dinámica: hoy, la proximidad al consumidor se ha convertido en un factor estratégico para las empresas.

En este contexto, la ciudad comienza a funcionar no solo como espacio de consumo, sino también como infraestructura logística. La reconversión de corredores industriales históricos como Vallejo, el surgimiento de nuevos parques logísticos urbanos y la creciente presencia de operadores globales de comercio electrónico muestran que la logística urbana se está consolidando como uno de los nuevos motores de transformación del mercado inmobiliario industrial en la capital.

Más que una anomalía urbana, la aparición de centros de distribución dentro de la Ciudad de México responde a una reconfiguración más amplia de la economía urbana. En un entorno donde la velocidad del consumo, la digitalización del comercio y la eficiencia en la distribución se han convertido en factores determinantes, la logística urbana comienza a redefinir la geografía productiva de la metrópoli y a posicionarse como un elemento clave para entender el futuro del desarrollo industrial dentro de la ciudad.