Park Life prepara el debut de la primera Fibra de vivienda en renta en México

El auge de la renta institucional en el país

El mercado inmobiliario mexicano podría estar ante un cambio estructural. La plataforma de vivienda en renta Park Life se prepara para debutar en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) con lo que sería la primera Fibra especializada en vivienda en renta del país, un paso que podría impulsar el desarrollo del modelo multifamily en México.

La estrategia busca atraer capital institucional hacia un segmento que, aunque ampliamente desarrollado en mercados como Estados Unidos y Europa, aún se encuentra en una etapa temprana en México.

Un mercado dominado por propietarios individuales

En México, aproximadamente 16% de las viviendas se encuentran en renta, lo que representa más de 6 millones de hogares arrendados, de acuerdo con datos del Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI).

Sin embargo, a diferencia de mercados maduros, la gran mayoría de estas viviendas pertenece a propietarios individuales. De acuerdo con estimaciones, menos del 2% del mercado de renta en México está institucionalizado.

Esto significa que la mayor parte del mercado sigue operando de forma fragmentada, sin plataformas profesionales que desarrollen, operen y administren edificios completos destinados al arrendamiento.

Un antecedente: el caso de Fibra Plus

Antes de la apuesta actual por una Fibra residencial, el mercado tuvo algunos antecedentes. Uno de los más mencionados es el de Fibra Plus, vehículo que cotiza en la Bolsa Mexicana de Valores y que en su momento exploró proyectos con componente residencial.

Durante el desarrollo de complejos de uso mixto como Espacio Condesa y Espacio Coyoacán, la empresa contempló integrar vivienda que podría operar bajo esquemas de renta. Sin embargo, el residencial nunca se convirtió en su eje estratégico.

Existen varias razones por las que Fibra Plus no evolucionó hacia un jugador multifamily. Primero, la Fibra se enfocó principalmente en activos comerciales y de usos mixtos, particularmente retail urbano y oficinas.

Segundo, el mercado de renta institucional en México aún era incipiente cuando estos proyectos fueron planteados (2016-2019), lo que limitaba la disponibilidad de operadores especializados y de capital enfocado en vivienda en renta.

Tercero, la renta residencial implica una operación intensiva: mayor rotación de inquilinos, gestión diaria y servicios para residentes, lo que representa un modelo operativo distinto al de activos como centros comerciales o edificios corporativos.

Por ello, aunque Fibra Plus llegó a explorar componentes residenciales, nunca consolidó una estrategia enfocada exclusivamente en renta institucional.

México frente al ranking internacional de renta institucional

La baja institucionalización del mercado coloca a México entre los países con menor participación de renta institucional en el mundo.

En economías desarrolladas, los niveles son significativamente más altos. En Estados Unidos, entre 35% y 40% del mercado de renta pertenece a empresas, fondos o REITs especializados en multifamily. En Alemania la participación ronda entre 30% y 40%, mientras que en Reino Unido se ubica entre 20% y 25%.

En contraste, países latinoamericanos como Brasil, Chile y México apenas comienzan a desarrollar este segmento, con niveles que generalmente se ubican por debajo del 5%.

El tamaño actual del mercado multifamily en México

Aunque el sector aún es pequeño, el crecimiento ha comenzado a acelerarse en los últimos años. De acuerdo con estimaciones, el inventario de vivienda institucional en renta en México se ubica actualmente entre 28,000 y 32,000 unidades.

El inventario estimado incluye aproximadamente 20,000 a 22,000 unidades en operación, entre 8,000 y 10,000 en construcción y entre 12,000 y 15,000 en planeación.

La mayor parte de este inventario se concentra en los principales mercados urbanos del país, particularmente en Ciudad de México, Monterrey, Guadalajara y Querétaro.

Los desarrolladores que están impulsando el mercado

El crecimiento del multifamily en México está siendo impulsado por un grupo relativamente reducido de desarrolladores y operadores.

Entre los principales jugadores se encuentra Park Life, con proyectos como Park Life Santa Fe con cerca de 400 unidades, Park Life Guadalajara con alrededor de 350 departamentos y Park Life Monterrey con aproximadamente 300 unidades.

El desarrollador Abilia también ha impulsado proyectos de renta institucional bajo la marca City Rent, entre ellos City Rent Reforma con cerca de 220 unidades y City Rent Polanco con aproximadamente 180 departamentos.

Asimismo, el operador global Greystar, considerado el mayor administrador de multifamily en el mundo, ha comenzado a expandirse en el mercado mexicano con proyectos enfocados en renta residencial.

También participan plataformas emergentes como Hi:Hab y Nomad Living, con edificios y comunidades residenciales diseñadas específicamente para renta en ciudades como Ciudad de México y Querétaro.

Un mercado con enorme potencial de crecimiento

A pesar de su tamaño actual, especialistas del sector coinciden en que el potencial del multifamily en México es considerable.

Si el país alcanzara apenas 5% de institucionalización del mercado de renta, sería necesario desarrollar entre 150,000 y 200,000 departamentos multifamily.

En un escenario más avanzado, con una participación cercana al 10%, el país requeriría más de 500,000 unidades institucionales, lo que implicaría multiplicar por más de 15 veces el inventario actual.

La posible llegada de una Fibra residencial

En este contexto, el debut de Park Life en la Bolsa Mexicana de Valores podría marcar un punto de inflexión para el sector.

Actualmente, las Fibras mexicanas se concentran principalmente en activos como parques industriales, centros comerciales, oficinas y hoteles.

Por ello, una Fibra enfocada en vivienda en renta abriría una nueva categoría dentro del mercado bursátil inmobiliario mexicano.

De concretarse, el movimiento podría representar uno de los hitos más relevantes para la institucionalización del mercado de renta residencial en México.