La Nueva ZMVM: ¿Qué representa para el mercado inmobiliario?

El valle de México acaba de ampliar oficialmente sus fronteras.

El pasado 3 de agosto la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (SEDATU) junto con los gobiernos de la Ciudad de México, Estado de México, Hidalgo y Morelos, aprobaron la modificación de la Zona Metropolitana del Valle de México (ZMVM) que ahora queda conformada por 84 demarcaciones y municipios y alcanza a casi 23 millones de habitantes.

El cambio incorpora por primera vez a Morelos, a través del municipio de Huitzilac, y amplía la participación de Hidalgo con siete municipios adicionales.

¿Qué municipios se incorporan?

Por parte de Morelos, se incorpora únicamente Huitzilac.

Por parte de Hidalgo, los nuevos municipios son:

• Atitalaquia

• Atotonilco de Tula

• Tepeji del Río

• Tlaxcoapan

• Tolcayuca

• Tula de Allende

• Villa de Tezontepec

  
  

Hay que recordar que Tizayuca ya formaba parte de la ZMVM, por lo que Hidalgo pasa ahora de un municipio a ocho dentro de la zona metropolitana.

Con las nuevas adiciones la zona metropolitana del Valle de México pasó de 76 a 84 demarcaciones territoriales conformadas de la siguiente manera:

• 59 municipios del Estado de México

• 16 alcaldías de la Ciudad de México

• 8 municipios de Hidalgo

• 1 municipio de Morelos

  
  

Esta ampliación no crea una nueva zona metropolitana: reconoce institucionalmente una dinámica territorial que ya existía. Los municipios incorporados llevan años funcionando, en distintos grados, como parte de la dinámica laboral, estudiantil y económica del Valle de México.

Una metrópoli que ya había comenzado a expandirse 

Para entender el impacto inmobiliario de la nueva delimitación hay que mirar más allá de las fronteras administrativas.

Los municipios incorporados de Hidalgo no parten de cero.

Por ejemplo, Tepeji del Río tenía 90,546 habitantes en 2020 y había crecido 12.3% respecto de 2010. Además de su población creciente, el municipio cuenta con una base industrial y mantiene una actividad exportadora relevante. 

En Atotonilco de Tula, la población alcanzó 62,470 habitantes en 2020, prácticamente el doble de la registrada una década antes.

Estos datos ayudan a entender que la expansión metropolitana no está ocurriendo sobre un territorio vacío.

Existe una combinación de industria, empleo, vivienda, infraestructura y conectividad que ya estaba generando una relación cada vez más estrecha con el Valle de México.

Por eso, más que crear un nuevo mercado inmobiliario, la nueva delimitación reconoce institucionalmente un mercado que ya se estaba formando.

¿Qué puede representar para el mercado inmobiliario?

La incorporación formal de estos municipios puede tener implicaciones relevantes para el sector inmobiliario, aunque no significa que automáticamente se genere una ola de nuevos desarrollos.

Uno de los principales efectos potenciales está en la planeación de infraestructura y servicios de escala metropolitana.

La nueva delimitación permite que estos territorios sean considerados dentro de una estrategia común para temas como movilidad, transporte, agua, medio ambiente, vivienda, infraestructura y desarrollo urbano.

Esto es relevante para los desarrolladores porque la infraestructura es uno de los principales factores que pueden modificar la accesibilidad y, con ella, la atractividad de determinados mercados.

Es importante, sin embargo, no confundir esta coordinación metropolitana con una asignación automática de recursos. El Programa de Ordenación de la Zona Metropolitana del Valle de México (POZMVM) no constituye por sí mismo un fondo de financiamiento ni determina presupuestos específicos para obras locales.

Su importancia está en otro lugar: establecer una visión territorial compartida que permita coordinar decisiones que trascienden las fronteras municipales.

Y para el mercado inmobiliario, anticipar dónde llegarán nuevas conexiones, infraestructura y servicios puede ser tan importante como conocer dónde está creciendo actualmente la población.

Hidalgo: una expansión con lógica industrial y logística

De los nuevos territorios incorporados, los municipios de Hidalgo son probablemente los que presentan la relación más evidente con el mercado inmobiliario productivo.

La zona de Tula–Atotonilco–Tepeji forma parte de un corredor con actividad industrial y conexiones relevantes hacia el Valle de México.

Tepeji del Río, por ejemplo, cuenta con tres parques industriales (Parque Industrial Tepeji del Rio, Central Park 57 y Tepeji Park), mientras que Atotonilco de Tula registra uno (Parque Industrial Quma).

Esto genera una cadena de efectos que resulta especialmente relevante para el sector inmobiliario:

Industria → empleo → movilidad → vivienda → comercio y servicios → demanda inmobiliaria.

La incorporación a la ZMVM puede reforzar esta dinámica si la coordinación metropolitana se traduce en mejores condiciones de conectividad e infraestructura.

Por eso, la pregunta para los desarrolladores no debería ser solamente “¿qué municipios entraron a la ZMVM?”, sino:

“¿qué corredores pueden beneficiarse de una mayor integración metropolitana?”

Huitzilac: un caso completamente diferente

A diferencia de los municipios de Hidalgo, Huitzilac no representa un nuevo corredor industrial dentro de la ZMVM.

Su relevancia está relacionada con el Bosque de Agua, una zona ambiental estratégica para el centro del país y particularmente importante para la recarga de acuíferos.

La Procuraduría Federal de Protección al Ambiente (PROFEPA) ha identificado a Huitzilac como una de las zonas críticas forestales de atención prioritaria y ha realizado acciones para combatir la tala ilegal en el municipio. La dependencia destaca precisamente la función del Bosque de Agua en la recarga de acuíferos, la captura de carbono y la protección de la biodiversidad.

Esto introduce una idea importante:

Formar parte de una zona metropolitana no necesariamente significa mayor potencial de urbanización.

En algunos territorios, la integración metropolitana puede significar precisamente lo contrario: una mayor necesidad de ordenar, proteger y gestionar cuidadosamente el territorio.

Para Huitzilac, el reto inmobiliario probablemente no estará en generar una expansión urbana masiva, sino en determinar cómo puede coexistir la integración metropolitana con la protección ambiental y la disponibilidad de agua.

El verdadero cambio todavía está por venir

La modificación de la ZMVM es importante, pero probablemente no sea el punto final.

Durante la misma sesión del Consejo de Desarrollo Metropolitano del Valle de México se aprobó el proyecto del Programa de Ordenación de la Zona Metropolitana del Valle de México para su consulta pública.

Este programa será fundamental porque busca establecer una visión común para temas como ordenamiento territorial, movilidad, transporte, medio ambiente, infraestructura, agua y desarrollo urbano.

Y aquí está probablemente la mayor implicación para el mercado inmobiliario.

El nuevo mapa por sí mismo no construye carreteras, no lleva agua, no genera transporte público y tampoco crea demanda inmobiliaria.

Pero las decisiones que se tomen a partir de ese mapa sí pueden modificar la forma en que se desarrolla el territorio.

Para los desarrolladores e inversionistas, esto significa que será cada vez más importante analizar los mercados desde una perspectiva metropolitana y no únicamente municipal.

El mapa cambia, pero el mercado ya había cambiado

La ampliación de la ZMVM representa algo más que la incorporación de ocho nuevos territorios.

Representa el reconocimiento de que la dinámica económica, residencial y laboral del Valle de México ya había rebasado sus límites administrativos.

En Hidalgo, la expansión puede reforzar corredores donde la industria, la logística y la vivienda ya estaban generando una nueva dinámica inmobiliaria.

En Huitzilac, la prioridad puede ser precisamente gestionar los límites de esa expansión frente a la importancia ambiental e hídrica de su territorio.

Y para el resto de la ZMVM, el reto será coordinar una metrópoli cada vez más extensa y compleja.

Porque el verdadero desafío no será solamente decidir hasta dónde llega la ZMVM, sino cómo se gestionan de manera conjunta problemas que tampoco respetan fronteras municipales: agua, movilidad, infraestructura, vivienda, seguridad y desarrollo económico.

El Valle de México expande sus fronteras mucho más rápido que cualquier política administrativa.

La nueva ZMVM reconoce esa realidad.

Ahora habrá que ver si la planeación metropolitana logra anticiparse al mercado o si nuevamente termina llegando después de que el territorio ya cambió.