Ley de Rentas Justas en CDMX: qué cambiaría en el mercado de vivienda en renta

La iniciativa de Ley de Relaciones Inquilinarias y Rentas Justas, Razonables y Asequibles busca modificar las reglas del arrendamiento habitacional en la Ciudad de México. Su propuesta central es limitar los incrementos de renta conforme a la inflación, incluso cuando cambia el inquilino. El cambio protege la continuidad de los hogares, pero también modifica los incentivos de propietarios, inversionistas y desarrolladores: la renta inicial y la operación del inmueble adquieren mayor peso en la rentabilidad.

Información actualizada al 9 de noviembre de 2026. La iniciativa todavía no es una ley vigente.

El problema de la vivienda en renta en la CDMX

El encarecimiento de la vivienda se ha convertido en uno de los principales desafíos del mercado inmobiliario de la Ciudad de México. La demanda habitacional, la concentración de empleos y servicios, así como las diferencias de infraestructura y conectividad entre zonas, han contribuido a ampliar las brechas de precios.

De acuerdo con el Index de Inmuebles24, en junio de 2026 el precio promedio de renta de un departamento de dos recámaras y 65 m² alcanzó los $21,921 mensuales, lo que representó un incremento anual de 9.6%.

Las diferencias territoriales son significativas. Mientras que las alcaldías Cuauhtémoc y Miguel Hidalgo registraron precios promedio cercanos a $29,149 y $27,786 mensuales, respectivamente, en otras demarcaciones, como Tlalpan, Gustavo A. Madero y Venustiano Carranza, los alquileres se ubicaron alrededor de los $13,000.

Estas diferencias muestran que el problema de asequibilidad no se distribuye de manera homogénea. La ubicación, la cercanía con los centros de empleo, la disponibilidad de transporte, el equipamiento urbano y las características de los inmuebles influyen directamente en los precios.

En este contexto, el Gobierno de la Ciudad de México presentó una iniciativa que busca establecer nuevas reglas para el mercado de arrendamiento habitacional y fortalecer los mecanismos de protección para inquilinos y propietarios.

¿Qué propone la Ley de Rentas Justas?

El 14 de octubre de 2026, la jefa de Gobierno, Clara Brugada, presentó ante el Congreso capitalino la iniciativa de Ley de Relaciones Inquilinarias y Rentas Justas, Razonables y Asequibles.

La propuesta busca ampliar el alcance de la regulación existente y establecer un marco más amplio para las relaciones entre arrendadores e inquilinos.

Su principal modificación consiste en establecer que el incremento anual de la renta no podrá superar la inflación reportada por el INEGI durante el año anterior, independientemente de que cambie la persona arrendataria. Como excepción, el Gobierno plantea que se podrá superar ese límite únicamente cuando el arrendador demuestre ante la autoridad la realización de obras de mejora sustanciales en la vivienda.

Actualmente, el artículo 2448 D del Código Civil establece un límite al incremento anual de las rentas con referencia a la inflación reportada por el Banco de México. La Suprema Corte de Justicia de la Nación declaró constitucional esta disposición en febrero de 2026.

La diferencia central de la nueva iniciativa es que busca extender el límite entre contratos, evitando que el cambio de inquilino permita actualizar libremente el precio del inmueble.

Además, contempla los siguientes cambios:

• Contratos de arrendamiento. Se establece una duración mínima de un año y la obligación de registrar los contratos en un sistema digital administrado por la Agencia Digital de Innovación Pública. El arrendador tendría un plazo de 30 días posteriores a la celebración para realizar el registro y deberá entregar la constancia correspondiente al inquilino. La iniciativa también incorpora una figura de prórroga obligatoria. Este punto merece atención: la continuidad contractual incide en la rotación de inquilinos, la disponibilidad del inmueble y los periodos de desocupación. Para evaluar su efecto financiero, el dictamen deberá precisar quién puede solicitarla, bajo qué condiciones y por cuánto tiempo.

• Garantías y depósitos. El propietario solamente podría exigir una garantía de cumplimiento, como una fianza o un responsable solidario. El depósito se regula por separado y no se considera una garantía de cumplimiento. También se establecen condiciones para su devolución al finalizar el arrendamiento.

• No discriminación. Se prohíbe negar o condicionar el arrendamiento por motivos como origen, género, orientación sexual, condición social, embarazo o por vivir con niñas, niños y animales de compañía.

• Costos de intermediación. La iniciativa prohíbe trasladar al inquilino determinados gastos de intermediación y formalización, como la contratación de pólizas jurídicas o la elaboración del contrato.

• Instituciones de apoyo. Se propone crear una Defensoría de las Relaciones Inquilinarias, adscrita a la Procuraduría Social, que ofrecería asesoría jurídica gratuita, conciliación y mediación para ambas partes. También contempla un Gabinete de Acompañamiento Social ante Desalojos y un observatorio para analizar las dinámicas del suelo y la vivienda.

La iniciativa también contempla sanciones por incumplimiento. Entre ellas, multas de 100 a 400 UMA por establecer incrementos superiores a los permitidos y sanciones de uno a tres meses de renta por no registrar oportunamente el contrato y entregar la constancia correspondiente.

¿En qué etapa se encuentra la iniciativa?

La propuesta fue turnada a las Comisiones Unidas de Vivienda y de Administración y Procuración de Justicia del Congreso de la Ciudad de México para su análisis.

Como parte del proceso legislativo, el Congreso programó diez mesas de diálogo entre el 6 y el 17 de noviembre de 2026, con la participación de autoridades, legisladores, organizaciones civiles, especialistas y ciudadanos. El grupo parlamentario de Morena organizará además seis mesas adicionales en distintas alcaldías, y la ciudadanía puede enviar propuestas mediante un micrositio del Congreso.

Al 9 de noviembre, las primeras mesas ya se habían realizado y el proceso de discusión continuaba. Las observaciones y propuestas recabadas servirán como insumo para la elaboración del dictamen legislativo.

El proceso legislativo ocurre en paralelo a una reforma a la Constitución de la Ciudad de México, presentada en abril de 2026, que busca reconocer el tope a los incrementos. La iniciativa ya enfrenta cuestionamientos del Partido Verde y de representantes del sector empresarial. El texto puede modificarse durante la discusión; por eso, los propietarios e inversionistas deben modelar desde ahora escenarios con distintos alcances regulatorios.

Cómo podrían cambiar las reglas del mercado inmobiliario

La principal transformación de la iniciativa está en la relación entre el precio de entrada de una vivienda al mercado de renta y los incrementos posteriores.

Actualmente, el propietario puede establecer libremente el precio inicial de un nuevo contrato, mientras que los incrementos anuales durante la relación contractual están sujetos al límite inflacionario establecido en el Código Civil.

La iniciativa busca que esa restricción también opere cuando cambia el inquilino. El cambio modifica los incentivos económicos del mercado y tiene cuatro consecuencias centrales.

1. La rotación de inquilinos dejaría de permitir ajustes a precio de mercado

En el esquema actual, cuando termina un contrato y el inmueble se ofrece a una nueva persona, el propietario puede establecer una nueva renta inicial.

Con la iniciativa, el incremento quedaría limitado por la inflación, independientemente del cambio de inquilino.

La rotación dejaría de ser una oportunidad para actualizar automáticamente el precio del inmueble conforme a las condiciones del mercado.

Para los propietarios, esto reduce la flexibilidad para ajustar sus ingresos cuando aumentan los precios de la zona o crece la demanda por determinadas características habitacionales.

2. El precio inicial adquiriría mayor importancia

Si los incrementos posteriores quedan limitados a la inflación, el precio al que se incorpora una vivienda al mercado de renta se convierte en una de las principales variables para sostener su rentabilidad futura.

Ejemplo ilustrativo: un departamento que hoy se renta en $15,000 mensuales y cuyo precio de mercado crece al ritmo de 9.6% anual observado en junio de 2026 pasaría a $16,440 al cambiar de inquilino. Con un tope de 3.7%, la renta se actualizaría a $15,555, una diferencia de $885 mensuales por unidad.

La restricción cambia el incentivo del propietario: fijar una renta inicial más alta permite proteger los ingresos futuros ante una menor capacidad de actualización. Nuestra lectura es que la presión se trasladará, en parte, al precio de entrada de las viviendas.

La especialista en vivienda y desarrollo urbano Rosalba González Loyde ha advertido sobre este comportamiento en el mercado capitalino. El seguimiento de los nuevos contratos permitirá medir si el ajuste anticipado se refleja efectivamente en los precios de oferta y cierre.

La presión será más intensa en zonas con demanda sólida y menor donde la competencia entre inmuebles o la capacidad de pago de los hogares limite el precio que puede absorber el mercado.

3. La formalización del mercado adquiriría mayor relevancia

El registro digital obligatorio busca proporcionar mayor certeza sobre las condiciones de los contratos y facilitar la supervisión de los incrementos.

La iniciativa establece que el arrendador deberá registrar el contrato ante la Agencia Digital de Innovación Pública dentro de los 30 días posteriores a su celebración.

El registro incluiría información de las partes, ubicación y superficie del inmueble, precio de renta, depósito, garantía y plazo contractual.

Además, el inquilino podría registrar el contrato cuando el propietario no cumpla con esta obligación.

El registro puede convertirse en una fuente de información más completa sobre el mercado de vivienda en renta. Para lograrlo, el procedimiento debe ser sencillo, proteger los datos personales y ofrecer incentivos para que los propietarios formalicen sus operaciones.

Si el registro implica costos, trámites complejos o exposición fiscal sin beneficios equivalentes, algunos propietarios tendrán incentivos para mantener sus operaciones fuera de los mecanismos formales. La cobertura del sistema será decisiva para que los datos representen al mercado y no solamente a quienes ya cumplen.

4. La administración profesional de inmuebles podría ganar relevancia (hipótesis)

Las nuevas obligaciones elevan las necesidades de control documental, seguimiento contractual, mantenimiento y administración de los inmuebles.

Para los propietarios con una o pocas viviendas, estas tareas representan una carga administrativa proporcionalmente mayor.

Los administradores profesionales y operadores de portafolios podrían integrar el registro, el control de contratos y el seguimiento operativo como parte de su servicio.

La gestión profesional podría ganar importancia porque ayuda a controlar gastos, reducir periodos de desocupación y dar seguimiento a las obligaciones contractuales. En un entorno con menor flexibilidad para actualizar rentas, la eficiencia operativa se vuelve una herramienta directa para proteger los márgenes.

¿Qué enseñan otras ciudades sobre la regulación de rentas?

Las experiencias internacionales muestran que los controles de renta producen resultados distintos según su diseño y el contexto del mercado. La evidencia permite identificar efectos recurrentes: mayor estabilidad para algunos inquilinos y cambios en las decisiones de los propietarios sobre la oferta.

Una de las investigaciones más relevantes es el estudio de Rebecca Diamond, Tim McQuade y Franklin Qian, publicado en 2019 en The American Economic Review, sobre la ampliación del control de rentas en San Francisco.

Los investigadores encontraron que los inquilinos protegidos tuvieron una probabilidad 20% menor de cambiar de domicilio. Sin embargo, los propietarios afectados redujeron la oferta de vivienda en renta aproximadamente 15%, mediante la venta de inmuebles a propietarios ocupantes y la reconversión de edificios. El estudio estimó que esta reducción contribuyó a incrementar las rentas del conjunto de la ciudad en 5.1%.

El caso muestra la tensión central de estas políticas: la protección favorece la permanencia de los inquilinos actuales, mientras que los propietarios ajustan sus decisiones y pueden retirar viviendas del mercado de renta.

Otras experiencias también permiten identificar distintos riesgos:

• Berlín. El llamado Mietendeckel estableció un congelamiento y límites a las rentas entre 2020 y 2021. La medida fue declarada inconstitucional por el Tribunal Constitucional Federal alemán en abril de 2021, debido a cuestiones de competencia legislativa.

• Barcelona. La ciudad ha implementado límites a los precios del alquiler en zonas declaradas tensionadas. Su experiencia muestra la importancia de observar no solamente la evolución de los precios, sino también la cantidad de contratos celebrados, la superficie de las viviendas y la disponibilidad de nuevos inmuebles.

Los casos de Berlín, Barcelona y San Francisco tienen marcos jurídicos y condiciones de mercado distintos a los de la CDMX. No son una predicción de lo que ocurrirá en la capital, pero sí ofrecen evidencia sobre los mecanismos que conviene vigilar.

De estas experiencias se desprenden tres lecciones para la CDMX:

• El diseño de la regulación importa. La duración, los mecanismos de actualización, las excepciones y el tratamiento de los nuevos contratos determinan cómo se distribuyen los costos y beneficios.

• Los participantes del mercado ajustan sus decisiones. Cuando cambia la rentabilidad esperada, los propietarios pueden modificar el precio inicial, el destino del inmueble, el tipo de contrato o decidir vender.

• La protección de los inquilinos debe acompañarse de políticas de oferta. La estabilidad de quienes ya ocupan una vivienda no sustituye la producción de nuevas alternativas habitacionales.

Lo que la regulación no resuelve: la oferta de vivienda

Uno de los principales desafíos del mercado inmobiliario de la Ciudad de México es la disponibilidad de vivienda bien localizada y económicamente accesible.

Limitar los incrementos de renta da mayor estabilidad a los hogares que ya habitan un inmueble, pero no crea viviendas adicionales para quienes buscan rentar. La regulación actúa sobre la distribución del costo de la vivienda existente; no resuelve por sí misma la escasez de oferta.

La asequibilidad también depende de la capacidad de producir nuevas viviendas, de su ubicación y de la relación entre los precios y los ingresos de la población.

En este sentido, existen tres factores que merecen especial atención.

• Disponibilidad de suelo y regulación urbana. Las condiciones de uso de suelo, densidad, licencias y factibilidad de servicios determinan dónde y cuánto puede construirse. Las restricciones para desarrollar vivienda en zonas con infraestructura y empleo pueden limitar la incorporación de nuevos inmuebles al mercado.

• Viabilidad financiera de los proyectos. Los desarrolladores deben evaluar el costo del suelo, construcción, financiamiento, operación y mantenimiento frente a los ingresos esperados. Un crecimiento de rentas más restringido obliga a revisar los supuestos de ingresos, los costos y los rendimientos desde la etapa de factibilidad.

• Ubicación y conectividad. Una vivienda de menor precio no representa una alternativa verdaderamente asequible si se encuentra lejos de los centros de empleo, transporte y servicios. Los costos de movilidad y el tiempo de traslado también forman parte del costo real de habitar una ciudad.

Por ello, una política de vivienda en renta requiere combinar mecanismos de protección contractual con instrumentos que favorezcan la producción de vivienda pública, social y privada asequible.

La propia iniciativa contempla ampliar los programas de vivienda pública en arrendamiento y promover la colaboración con los sectores social y privado para incrementar la oferta de vivienda asequible.

El desafío es convertir estos objetivos en proyectos viables y en una mayor disponibilidad de inmuebles bien ubicados. Sin suelo, infraestructura, permisos y esquemas financieros adecuados, los programas de vivienda no alcanzarán la escala que exige la demanda.

¿Qué significa para quienes invierten o desarrollan vivienda en renta?

Desde la perspectiva de inversión inmobiliaria, la iniciativa introduce una variable que modifica los supuestos tradicionales de los modelos financieros: la posibilidad de actualizar la renta entre contratos.

Con el límite propuesto, los proyectos de vivienda en renta deben evaluar sus ingresos bajo un escenario en el que los incrementos no superen la inflación, incluso cuando exista rotación de inquilinos.

La rentabilidad no depende de una sola variable. La renta inicial, la ocupación, los periodos de desocupación, los gastos operativos y las condiciones de cada submercado tendrán mayor peso en el resultado.

Para los estudios de factibilidad de vivienda en renta, recomendamos incorporar al menos tres elementos:

1. Escenarios de crecimiento de ingresos. El escenario base debe considerar incrementos de renta equivalentes a la inflación; los escenarios alternativos deben contemplar los cambios al texto que puedan surgir en el proceso legislativo.

2. Sensibilidad de la rentabilidad a la renta inicial. El precio de entrada adquiere mayor relevancia, por lo que hay que medir cómo diferentes niveles de renta inicial afectan los ingresos, el flujo de efectivo y la Tasa Interna de Retorno (TIR) del proyecto, junto con la ocupación, los periodos de desocupación, los gastos operativos y los costos de mantenimiento.

3. Análisis diferenciado por submercado. La regulación tendrá efectos distintos entre colonias y alcaldías según el nivel de rentas, su crecimiento histórico, la demanda habitacional y las características de la oferta disponible.

En zonas como Roma, Condesa, Juárez y Polanco, donde los precios de renta son elevados, hay que comparar los incrementos históricos con el límite inflacionario propuesto.

En otros submercados, como San Rafael, Santa María la Ribera, Portales Sur, Tacubaya y Escandón, el análisis deberá considerar el precio de entrada, la competencia entre inmuebles y el potencial de demanda.

La evaluación de nuevos proyectos no puede basarse en un incremento generalizado de rentas: debe analizar cada submercado y medir cómo cambian los ingresos, la ocupación y la TIR bajo distintos escenarios regulatorios.

El reto: equilibrar la protección habitacional y la viabilidad del mercado

La iniciativa de Ley de Rentas Justas abre una nueva etapa para el mercado de vivienda en renta de la Ciudad de México. Su principal efecto económico es modificar la forma en que se actualizan los ingresos de los propietarios y, con ello, los criterios para evaluar y operar los inmuebles.

La propuesta busca dar mayor estabilidad a los hogares, limitar los incrementos de renta y establecer reglas más claras para propietarios e inquilinos.

Al mismo tiempo, introduce nuevas condiciones para la formación de precios, la administración de inmuebles y la evaluación de inversiones. El precio inicial, la eficiencia operativa y la ubicación del activo adquieren mayor relevancia.

La evidencia internacional muestra que los controles pueden favorecer la permanencia de los inquilinos protegidos y, al mismo tiempo, modificar los incentivos para ofrecer vivienda en alquiler. La experiencia de cada ciudad indica que la regulación debe evaluarse junto con sus efectos sobre la oferta.

El reto de la CDMX es ampliar la oferta de vivienda accesible, bien ubicada y financieramente viable. Sin más vivienda, la regulación redistribuye las condiciones de acceso al inventario existente, pero no resuelve la necesidad de quienes siguen buscando dónde vivir.

En Mercana Consulting recomendamos incorporar desde ahora escenarios regulatorios en los estudios de factibilidad de vivienda en renta, así como análisis de sensibilidad de la TIR a la renta inicial y evaluación por submercado. Si evalúa un proyecto de vivienda en renta en la CDMX, podemos ayudarle a medir su exposición regulatoria y comercial.

La inteligencia de mercados permite anticipar cómo cambian las condiciones de inversión, desarrollo y operación. En un mercado sujeto a nuevas reglas, decidir con información precisa por zona y segmento será una ventaja para evaluar proyectos y asignar capital.