Límite a las rentas en la CDMX: qué cambió, por qué suben los precios y qué colonias podrían volverse trendy

La Suprema Corte avaló que las rentas en la Ciudad de México no puedan subir más que la inflación. Analizamos la nueva regulación, el aumento de precios en la vivienda, los datos recientes del mercado y las colonias que podrían convertirse en las próximas zonas trendy.

La nueva regulación de rentas en la Ciudad de México

El mercado inmobiliario de la Ciudad de México ha vivido un fuerte incremento en los precios de renta durante los últimos años. En respuesta a esta situación, el gobierno capitalino aprobó una reforma que limita el aumento anual de las rentas.

La Suprema Corte de Justicia de la Nación confirmó la constitucionalidad de la modificación al Código Civil de la Ciudad de México, estableciendo que el incremento anual de las rentas no puede ser mayor que la inflación registrada el año anterior.

La reforma original había sido aprobada por el Congreso de la Ciudad de México el 22 de agosto de 2024 y modificó el artículo 2448-D del Código Civil local.

Antes de esta reforma, el incremento anual permitido podía llegar hasta 10%, incluso si la inflación era menor y permitía que algunos contratos incluyeran aumentos automáticos de ese porcentaje.

Con la nueva regulación, el aumento ya no puede fijarse libremente hasta ese límite, sino que debe estar directamente vinculado con la inflación registrada el año anterior.

Ejemplo del nuevo límite de renta en la CDMX

Si un departamento se renta en $10,000 pesos al mes y la inflación del año anterior fue 3.69%, el aumento máximo permitido sería:

$10,000 × 3.69% = $369

La nueva renta máxima permitida sería $10,369 pesos al mes.

Inflación en México en los últimos años

De acuerdo con datos del Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI), la inflación reciente en México ha sido aproximadamente: 2023 = 4.66%, 2024 = 4.2% y 2025 = 3.69% Esto implica que las rentas difícilmente podrán aumentar entre el 3% al 5% anual bajo el nuevo esquema.

El 'truco legal' del límite a las rentas

El límite inflacionario aplica cuando el contrato continúa o se renueva con el mismo inquilino. Si el contrato termina y se firma uno nuevo, el propietario puede establecer un nuevo precio.

Ejemplo: Renta actual: $15,000, con inflación del 4% el aumento permitido sería $600, por lo que la renta máxima sería $15,600.

Si el contrato termina y se firma uno nuevo, el propietario podría fijar una renta de $20,000.

Las rentas en la CDMX han subido hasta 25 % en dos años

Datos del índice inmobiliario de Inmuebles24 muestran que las rentas en la Ciudad de México han aumentado hasta 25% en los últimos dos años.

Por ejemplo, en Azcapotzalco el precio promedio de renta pasó de $12,321 en enero de 2024 a $15,504 en enero de 2026, un aumento cercano al 26%.

Por qué han subido las rentas en la Ciudad de México

Entre los principales factores se encuentran:

1. Llegada de nómadas digitales durante la pandemia con ingresos en dólares o euros.

2. Aumento de rentas de corto plazo mediante plataformas como Airbnb que se convirtieron en alojamiento turístico.

3. Escasez de nuevos desarrollos de vivienda en zonas céntricas por restricciones urbanas, poca disponibilidad de terrenos para construirlos o precios excesivamente altos.

Colonias donde más han aumentado las rentas

Entre las colonias con mayores incrementos destacan:

Roma Norte y Sur, Condesa / Hipódromo Condesa, Juárez y Polanco ya que concentran buena conectividad, turismo, oferta gastronómica, oficinas /coworking y vida nocturna.  

En estas zonas las rentas pueden oscilar entre $25,000 y $60,000 pesos mensuales.

Precios de departamentos en venta en la CDMX

En definitiva, muchos inversionistas que pueden comprar una vivienda en la CDMX lo hacen con la finalidad de rentar, sin embargo, no solo las rentas han aumentado, el precio de venta de departamentos también ha crecido considerablemente.

En varios años recientes el Índice de Precios de la Vivienda ha subido entre 7% y 10% anual en promedio en México, en algunas zonas de la Ciudad de México incluso ha sido mayor por la alta demanda. Este índice refleja precios de compra-venta de casas y departamentos con crédito hipotecario.

Precios aproximados por metro cuadrado:

Polanco: $90,000 – $140,000

Roma Norte: $80,000 – $100,000

Condesa: $80,000 – $95,000

Narvarte: $55,000 – $70,000

Colonias accesibles que podrían volverse trendy

Estas zonas combinan buena ubicación, conectividad y precios de renta todavía accesibles:

San Rafael - rentas aproximadas entre $12,000 y $18,000

Santa María la Ribera - rentas entre $9,000 y $14,000

Portales Sur - rentas entre $10,000 y $16,000

Tacubaya - rentas entre $9,000 y $15,000

Narvarte - rentas entre $15,000 y $22,000

Escandón – rentas aproximadas entre $15,000 y $22,000

Conclusión

La regulación que limita el aumento de las rentas busca equilibrar el mercado inmobiliario y proteger el acceso a la vivienda en la Ciudad de México. Sin embargo, factores como la llegada de trabajadores remotos y la escasez de vivienda en zonas céntricas continúan presionando los precios al alza.

Al mismo tiempo, nuevas colonias comienzan a transformarse y podrían convertirse en los próximos polos inmobiliarios de la capital.