El déficit de vivienda de interés social y medio en México: un reto estructural

El déficit de vivienda de interés social y medio en México es uno de los retos más complejos y persistentes del país. A pesar de los avances en construcción, financiamiento y programas públicos, el rezago sigue afectando a millones de familias, especialmente aquellas con ingresos bajos o medios.

Cifras clave del déficit habitacional

• De acuerdo con la Comisión Nacional de Vivienda (CONAVI), más de 8 millones de hogares enfrentan escasez de vivienda adecuada.

• Se proyecta una demanda adicional de 6.6 millones de unidades hacia 2030.

• Entre 1995 y 2025, la población creció 44.2%, pero los hogares se diversificaron: menos matrimonios, más divorcios, menos hijos y mayor esperanza de vida.

• Esto redujo la densidad por vivienda de 4.77 habitantes en 1995 a 3.64 en 2025, y se espera que llegue a 2.75 en 2035.

Factores que agravan el déficit

• Hipotecas inaccesibles: Para una vivienda de $2 millones se deben comprobar ingresos de $60,000 mensuales, algo que el 70% de la población activa no puede cubrir.

• Costo del suelo urbano: Entre 2005 y 2023 el precio del suelo con infraestructura adecuada aumentó 139%, obligando a edificar en zonas periféricas.

• Crecimiento desigual de precios: Desde 2016, el índice de precios de vivienda creció 58.4 puntos, mientras que el ingreso solo 4.1 puntos. Hoy, 4 de cada 10 personas gastan más del 30% de sus ingresos en vivienda.

Panorama general del déficit

De acuerdo con la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (Sedatu):

• El déficit total supera los 8 millones de unidades.

• 20% corresponde a la falta de construcción de viviendas nuevas.

• 80% se debe a la necesidad de mejorar o ampliar las ya existentes.

• 1 de cada 5 mexicanos vive en un asentamiento irregular.

  
  

Las entidades con mayor déficit se concentran en el sur:

• Chiapas (74.9%)

• Tabasco (68.1%)

• Oaxaca (60%)

Vivienda de interés social y media

Al desagregar por tipo de vivienda la asociación Mexicana de profesionales Inmobiliarios (AMPI), señaló:

• Déficit de 11 millones de unidades de interés social.

• Déficit de 1 millón de unidades de interés medio-bajo.

En conjunto, México requiere alrededor de 12 millones de viviendas en estos segmentos.

Estrategias y programas en marcha

1. Programa Nacional de Vivienda 2025–2030

Ejes principales:

• Coordinación interinstitucional (Conavi, Infonavit, Fovissste, gobiernos locales).

• Financiamiento accesible y subsidios.

• Marco normativo con enfoque de derechos humanos.

• Redensificación y ordenamiento territorial sustentable.

2. Programa de Vivienda para el Bienestar

• Meta: 1.8 millones de viviendas nuevas, beneficiando a 6.8 millones de personas.

• 500 mil por Conavi, 1.2 millones por Infonavit, 100 mil por Fovissste.

• 1.8 millones de mejoramientos habitacionales.

• 1 millón de escrituras para regularizar propiedades.

3. Inversión y empleo

• Inversión de 600,000 millones de pesos.

• Generación de 1.7 millones de empleos directos y 2.6 millones indirectos.

• 600,000 viviendas abandonadas rehabilitadas.

4. Modelos alternativos de acceso

• Renta con opción a compra.

• Fideicomisos incluyentes (Fibravit).

• Créditos flexibles para trabajadores no afiliados.

Conclusión

El déficit de vivienda en México no es solo una cuestión de números: implica acceso desigual, planeación urbana deficiente y modelos financieros rígidos.

La estrategia nacional actual busca cambiar el paradigma: de construir en masa a garantizar vivienda digna, bien ubicada y accesible, con esquemas más flexibles que incluyan a la población históricamente excluida.